El TS establece doctrina en relación con el pago de determinados gastos de los créditos hipotecarios como son la comisión de apertura, los de notario y registrador, y los de gestoría o gestión.

 

TS 23-1-19, EDJ 501276

 

En relación con la comisión de apertura, el TS afirma que no es uno más de los posibles pagos que eventualmente debe realizar el prestatario por el disfrute del préstamo, sino que constituye, junto con el interés remuneratorio, uno de los dos principales pagos que el prestatario ha de pagar por la concesión y disfrute del préstamo.

 

La naturaleza de las operaciones necesarias para la concesión del préstamo: estudio de la solicitud y gestiones relacionadas con la misma, recopilación y análisis de la información sobre la solvencia del solicitante y de su capacidad para pagarlo durante toda su duración, evaluación de las garantías presentadas, etc.) muestran que la etapa inicial del préstamo exige de la entidad financiera la realización de una serie de actividades de naturaleza distinta al servicio que supone la disposición del dinero. Ello justifica que la normativa prevea la posibilidad de que, además del interés remuneratorio, la entidad financiera pueda cobrar como parte integrante del precio una comisión de apertura.

Que algunas entidades financieras hayan optado por no cobrar comisión de apertura no supone otra cosa que el ejercicio de la libertad de empresa, pero no configura como abusiva la opción de dividir el precio en una comisión de apertura, que se cobra de una vez cuando se concede el préstamo, y en un interés remuneratorio que se cobra durante toda la duración del préstamo.

 

Respecto al pago de los gastos de notario y registrador, el TS estima el recurso en lo que respecta a los gastos de aranceles notariales correspondientes a la escritura de préstamo hipotecario, que corresponde pagar al prestatario, pero no en cuanto a los aranceles registrales, cuyo pago corresponde por completo al prestamista.

 

No se trata de cantidades que el consumidor haya de abonar al prestamista en concepto de intereses o comisiones, sino que son pagos que han de hacerse a terceros como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario. La declaración de abusividad no puede conllevar que esos terceros dejen de percibir lo que por ley les corresponde.

 

El arancel notarial  hace referencia, como criterio de imputación de pagos, a quien tiene interés en la operación. El arancel de los registradores los imputa directamente a aquel a cuyo favor se inscribe o anota el derecho. La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasiona la inscripción de la hipoteca.

Y sobre los gastos de gestoría o gestión, que también son pagos que han de realizarse a terceros por su intervención profesional, no existe norma legal o reglamentaria que atribuya su pago al prestamista o al prestatario. En la práctica, se trata una serie de gestiones derivadas de la formalización del préstamo hipotecario: la llevanza al notario de la documentación para la confección de la escritura, su presentación en el registro de la propiedad o su presentación ante la Agencia Tributaria para el pago del impuesto de actos jurídicos documentados.

 

Estas gestiones no necesitan el nombramiento de un gestor profesional , ya que pueden llevarse a cabo por el banco o por el cliente. Cuando se recurre a los servicios de un gestor, las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, por lo que el gasto generado por este concepto debe ser sufragado por mitad.

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